تعهدات ناشی از قانون پیش فروش ساختمان

کلیات مطالب عنوان شده در رابطه با موضوع این پایان نامه در تعهدات ناشی از تنظیم و تنسیق قرارداد پیش فروش بر اساس قانون پیش فروش ساختمان است در لزوم تبیین ماهیت حقوقی قرارداد مذکور سوالاتی وجود داشت که پاسخ داده شدند و توجهاً به صدر ماده 13 قانون مالکیت تدریجی را برای پیش خریدار به رسمیت شناخته است و همینطور به جهت عوارضی از قبیل رهن یا حقوق ارتفاقی و انتفاعی نسبت به عرصه با ابعاد مختلف آن بحث گردید و اثبات شد که اولاً زمین مورد اجاره با حق ایجاد اعیانی قابلیت پیش فروش دارد؛ ثانیاً قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود معاوضی تلقی می گردد. به همین جهت حق حبس برای پیش خریدار و پیش فروشنده بوجود می آید؛ ثالثاً حقوق طرفین قرارداد قابل انتقال خواهد بود ولی تقییداتی برای این منظور در قانون پیش بینی شده است؛ رابعاً لازم است همه پیش خریداران در رابطه با شرکت هایی که شریک ضامن دارند رضایت به تغییر شرکا دهند. ماده 15 قانون به آن اشاره نموده است، حسب آن عرصه موضوع قرارداد پیش فروش را به هرحال نمی توان توقیف یا ضبط نمود؛ خامساً موارد اختلاف از طریق تعیین داور و یا داورها می باشد که ماده مذکور تعیین داور مرضی الطرفین را در صورت عدم تراضی به عهده ریاست دادگستری محل گذارده است و صرفاً پیش فروشنده و پیش خریدار حق خواهند داشت نسبت به تعیین داور و ارجاع اختلاف نقش داشته باشند؛ سادساً مسئله واجد اهمیت، موضوع فسخ قرارداد و آثار آن می باشد. قانون پیش فروش حق فسخ برای طرفین تجویز نموده است. حسب ماده 6 قانون حق فسخ برای پیش خریدار زمانی است که پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید و برای پیش فروشنده هنگامی است که پیش خریدار از پرداخت ثمن در مواعد تعیین شده امتناع نماید. سابعاً نقش حقوق عمومی در قرارداد پیش فروش ساختمان مطرح است. از جمله لزوم بیمه کردن مسئولیت ها که ماده 9 قانون به آن پرداخته و یا ماده 24 همان قانون لزوم مراجعه متعاقدین به مشاوران املاک را جهت انجام مذاکرات مقدماتی برای تنظیم سند رسمی دلالت داده است.